民泊はいくらで売れる？査定の考え方

不動産価値と事業価値を分ける

所有権付き物件では、土地・建物の市場性や状態を確認します。事業価値では、正常化した収益、今後の予約、運営負担、集客の再現性などを確認します。賃貸型では、賃貸条件と貸主の承諾が価値に大きく影響します。

• 土地・建物の相場と状態
• 月別売上・稼働率・平均客室単価
• 家賃・清掃費・OTA手数料・運営代行費
• 許認可・消防・建築・近隣対応
• レビュー・写真・リピーター・集客導線

売上ではなく、引き継げる収益を見る

オーナー自身が無償で行っている作業や、一時的な修繕費、通常とは異なる支出を整理し、買い手が運営した場合の収益を検討します。売上が同じ施設でも、清掃や現地対応の仕組みによって評価は変わります。

高く見せるより、判断できる資料をつくる

良い点だけでなく、修繕予定、季節変動、許認可上の条件なども早めに整理します。情報の不足や後出しは買い手の不安につながります。資料の整合性を高めることが、条件交渉を進める土台になります。