不動産所有権付きの民泊・貸別荘を売却する

不動産と事業、2つの価値を整理する

不動産の価値は土地・建物の状態、接道、用途、周辺相場などから検討します。一方、宿泊事業の価値は売上、利益、稼働率、レビュー、集客経路、運営体制などから検討します。

買い手が不動産投資家なのか、宿泊運営会社なのか、自己利用も想定する個人なのかによって、重視する情報は異なります。

• 土地・建物の権利関係と登記
• 建築・消防・用途変更等の確認状況
• 旅館業許可や住宅宿泊事業の届出
• 修繕履歴と今後の修繕予定
• 宿泊売上・運営費・収益性

旅館業許可付き物件で確認すること

旅館業の許可がある施設でも、売買によって許可が当然にそのまま移るとは限りません。営業者、法人、自治体、取引スキームにより必要な手続きが異なるため、保健所や行政書士などの専門家と確認します。

消防設備、建築用途、管理規約、近隣対応なども、取得後に営業を継続できるかを判断する重要な資料です。

不動産売買とM&Aを組み合わせる場合

土地・建物を個人が所有し、運営を法人が行っている場合など、権利関係が分かれている案件では、不動産売買と株式譲渡・事業譲渡を組み合わせることがあります。税務・法務・許認可への影響を確認しながら設計する必要があります。